「2019年网络彩票恢复」“掉队”富力冲刺3000亿 两大“拦路虎”虎视眈眈

来源:未知    作者:匿名    人气:4917     发布时间:2019-12-22 17:08:59    

「2019年网络彩票恢复」“掉队”富力冲刺3000亿 两大“拦路虎”虎视眈眈

2019年网络彩票恢复,曾与恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展并称华南五虎,但最终却因踏错节点一蹶不振,被外界戏虐为“华南瘦虎”,这家企业便是富力地产。近日,凭借“买买买”富力再回公众视野,并高调宣称2018年要达到1300亿的销售额,2020年冲击3000亿。

然而,补仓海南遭遇史上最严调控,收购酒店遭遇评级下调,在外界眼里富力仍未找准节点,规模于富力而言恐怕仍是“水中花,镜中月”,可望不可即。这些“拦路虎”会给公司带来什么影响?蓝鲸地产就此事发去了采访函,但截至发稿前仍未收到对方回复。

补仓海南遭遇调控

富力最近有点儿“背”,刚刚在海南加码土储就迎来了限购。

4月20日,海南富力与海航地产签订框架协议,准备合作开发海口海航首府项目,合作价款约为57亿元。富力出现在这笔交易中并不让人感到意外,2006年,在海南的优质自然资源尚未受到开发商青睐之时,富力就收购了一宗位于陵水红香水湾的原始海岸地块,占地近2500亩,成为最早进入海南房地产市场的开发商。

以此为起点,富力的海南布局快速展开,据蓝鲸地产不完全统计,截止2017年年底,富力在海南已有富力湾、富力红树湾、富力月亮湾、富力悦海湾、红旗镇项目、富力阅山湖、富力海洋欢乐世界等多个项目及酒店,可谓大手笔布局海南。

近两年来,在去库存的背景下,海南区域也为公司贡献了不菲的业绩。根据富力年报,2016年,富力销售额为609亿元,其中海南公司为41.28亿元,占比6.78%;2017年,富力销售额为819亿元,其中海南公司为49.19亿元,占比6%。

2018年,在海南省经济特区30周年之际,全国的目光再次聚焦到了海南,灵敏的企业家早就嗅到了即将到来的政策东风与商机。果然,4月13日海南收获了历史上最大的政策礼包,是日习近平主席在出席海南建省办经济特区30周年会议时表示,中国计划在海南建设自由贸易试验区,计划在海南建设自由贸易港。消息一出,海南板块大涨。

此时,富力却陷入了“弹药”下滑的尴尬,蓝鲸地产查阅富力近5年年报发现,从2014年-2016年,富力在海南的土地储备连续三年维持在7%之上,但2017年掉至6.1%。利润诱惑之下,富力加速在海南补仓。据蓝鲸地产统计,收购海航大英山项目之后,富力在海南的土储上升到384100平方米,占比上升到7.38%。

然而,本打算在海南施展拳脚,却不幸遇上了调控。4月22日,仅在富力与海航签订合作后的两天,海南省就宣布全域限购,堪称史上最严。《通知》规定,在海口、三亚、琼海等已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。在上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。而自通知发布后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明

海南楼市一夜入冬。“当前海南的政策逻辑很清晰,房住不炒的思路会延续,同时未来有保有压的政策思路很明显。其中对于自由港建设的各类地产业务支持会加大,而对于一些滨海住宅或其他项目,管控会严厉,这是市场交易需要注意的内容。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸地产表示。中原地产首席分析师张大伟认为,这次调控措施基本封堵了海南外地户籍人口购房的可能性,预计海南市场将很快降温。此劫,富力恐怕难逃。

收购酒店短期盈利不明

冲击千亿的第二个砝码是酒店。

2017年7月19日,富力地产以199.06亿元收购万达商业77个酒店全部股权,77个酒店的酒店管理合同继续执行至合同期限届满。经过几次变动之后,交易标的下降为73家酒店及1处写字楼,交易对价下降至189.55亿元。

富力集团董事长李思廉对于这场并购颇为得意,不仅在年报中多番提及,在业绩会上也称之为“双赢”。

这笔交易究竟为富力带来了什么?在李思廉看来有三方面,第一低价获取优质资产。年报中,富力对此算了一笔账:每间酒店支付的简单平均价格位2.55亿元,其价值远低于集团现有每间酒店的4.3亿元成本。除此之外,待酒店资产日趋成熟后,可为公司创造获取低成本及较长贷款的融资机会。第二,富力2017年净利润大增。财报显示,这部分由收购为富力带来净利润总额为131.08亿元,占富力地产整体净利润的61.18%。第三,全球最大豪华酒店业主的桂冠,截止2018年1月,公司共拥有88间已完工酒店及26365间客房。

但在房企减轻自持比例,纷纷转向轻资产之际,富力的这笔交易真的划算吗?

曾有一位业内人士,对着自己建造的五星级酒店对蓝鲸地产感叹道:“真的不赚钱”。而对剥离这项资产,万达集团董事长王健林也没有感到可惜,相反他表示:“万达酒店建得不错,成本也很低,但是酒店整体年平均回报率低于4%。全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润。”

同时,根据国家旅游局发布的《2016年度全国星级饭店公报》,近5年来全国星级酒店的营业收入额一直在下滑。以2016年为例,2016年全国星级酒店营业收入总额为2027.26亿元,较2015年下跌3.77%,固定资产原值较2015年下跌5.25%。其中,五星级酒店下跌0.4%,四星级酒店下跌2.28%、三星级酒店下跌7.31%、二星级下跌21.57%、一星级下跌50.95%。除此之外,每间可供出租客房收入和每间客房平摊营业收入也在下降。

就富力本身而言,其酒店营运在近5年持续出现亏损。蓝鲸地产翻阅富力近5年年报获悉,2013年到2017年其酒店营运亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元、1.46亿元。

“前期投资额度大、回报周期长等属性,决定了酒店业务短期内很难见到回头钱。”一位不愿具名的专家对蓝鲸地产分析道。

值得玩味的是,收购万达酒店之后,多家机构对富力的评级予以下调。其中,2017年5月,申万宏源维持对富力地产的减持评级;美银美林将富力2018及2019年财年盈利预测分别下调2%,以反映酒店盈利贡献及相关利息开支带来的影响,评级由“买入”下调至“跑输大市”;惠誉在其官网宣布将富力地产BB评级列入负面观察名单。酒店究竟能否为富力带来利润,何时盈利,短期内还看不到希望。

海南折戟、酒店盈利不明,富力要想顺利翻身,道阻且长。

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